Vérifier les garanties de son constructeur

La loi impose une batterie d’assurances en cas de construction, tant au maitre d’oeuvre (l’acheteur) qu’au maitre d’ouvrage (le constructeur, qu’il s’agisse d’un architecte, d’un promoteur ou de l’artisan directement).

L’acheteur va donc se croire correctement protégé, mais le domaine des assurances construction est complexe, et on peut parfois avoir de très mauvaises surprises.

Point par point, voici les risques à évaluer :

Garantie financière d’achèvement des travaux et VEFA

La garantie d’achèvement des travaux est une assurance financière, qui doit prendre le relais en cas de problème financier ou de faillite du promoteur pour permettre l’achèvement des travaux, éventuellement par un autre prestataire.

Dans la plupart des cas, il s’agit d’une caution bancaire ou accordée par un organisme d’assurance. Il n’y a aucun souci à se faire. On parle de garantie extrinsèque (c’est à dire extérieure, faite par un tiers).

Dans le cas particulier des VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement, plus clairement vente sur plan), la garantie peut-être intrinsèque, c’est-à-dire que le constructeur peut s’assurer « lui-même ».

Immeuble en cours de construction
Au Parc Saint Vincent, en Mayenne, la construction a longtemps été bloquée par la faillite du constructeur

Cette possibilité est ouverte quand les fondations sont achevées et le programme vendu à plus de 75% ou que le constructeur peut prouver qu’il détient la somme équivalente à ces 75% de ventes, en propre ou via un crédit. La garantie intrinsèque est un acte notarié qui certifie cette situation.

La garantie intrinsèque est évidemment bien plus dangereuse pour l’acheteur final, car aucun organisme ne remplacera le promoteur en cas de défaut de paiement. Aussi le mode de garantie (intrinsèque ou extrinsèque) doit obligatoirement être précisé sur les documents contractuels (pré-vente et vente).

Notre conseil : fuyez les garanties intrinsèques. Elles sont un signe que le promoteur cherche à économiser sur tous les coûts, et les problèmes ne sont malheureusement pas rares.  Si le pire se produit, vous aurez perdu tous vos fonds. Ce type de garantie a été supprimé pour les programmes ouverts à partir du 1° janvier 2015, mais si vous rachetez une VEFA qui date d’avant, vous pouvez vous trouver dans cette configuration.

Garantie de parfait achèvement

Bien que son nom soit très similaire, la garantie de parfait achèvement intervient après la date de réception des travaux, pour une durée d’un an. Elle a été mise en place par la loi Spinetta, Elle couvre tous les vices apparents signalés lors de la réception des travaux ou découverts dans un délai d’un an à compter de la réception. (Attention, il s’agit là de la date de réception provisoire).

Une fois le défaut signalé, le promoteur doit immédiatement le réparer, s’il s’y refuse, l’acheteur peut enclencher une procédure juridique.

Les problèmes potentiels sont liés à son mode de financement. En effet, théoriquement, les travaux sont financés sur le solde de 5% de réserve, retenu à la réception. Mais s’il n’y a pas de réserves, ce solde doit être payé immédiatement. Sinon, il faut attendre que les réserves soient levées.

Maison de Numérobis dans le parc Astérix
La maison livrée doit être conforme et tous les défauts visibles signalés lors de la réception

Notre conseil : faites-vous impérativement assister par un professionnel au moment du procès-verbal de réception et assurez-vous de noter absolument toutes les réserves, même les plus légères. Sinon, vous pourriez être amenés à financer vous-même les travaux, en attendant de vous retourner contre le constructeur. C’est le cas où l’assurance dommage-ouvrage entre en jeu.

Garantie décennale

La garantie décennale couvre tous les éléments qui sont solidaires du gros-oeuvre (par exemple pas les canalisations (sauf si celles-ci ont été posées d’une façon qui les rend indissociables du gros-oeuvre, comme dans le cas d’un chauffage par le sol).

Elle couvre tous les vices existant lors de la réception mais cachés, et tous les défauts qui apparaissent ensuite, en dehors de ceux liés à l’usure normale. De plus, elle ne couvre que les dommages qui ont un impact sur l’utilisation du bien en la rendant impropre à sa destination ou compromettent sa solidité.

Les risques liés à l’assurance décennale sont essentiellement liés à sa mise en oeuvre, l’assureur essaiera de prouver que le sinistre n’est pas couvert (simple problème esthétique, etc), ou lors de la faillite d’un prestataire, qui complique les choses.

Parquet complètement noirci par des infiltrations d'eau.
Les problèmes d’infiltration d’eau relèvent, selon les cas, de la garantie biennale ou décennale

Notre conseil : faites vous conseiller pour être sûr de bien effectuer les démarches selon la bonne forme et d’envoyer les courriers à la bonne entité, pour éviter les retards. En cas de contestation, faites jouer votre assurance juridique pour forcer le constructeur à faire les travaux.

Garantie biennale

Elle couvre, pendant deux ans, les dommages qui ne sont pas couverts par la garantie décennale. (C’est pour cela que nous en parlons après la garantie décennale).

De façon similaire à la garantie décennale, les problèmes liés à l’utilisation abusive ou à un défaut d’entretien ne sont pas couverts. Les problèmes esthétiques non plus : il faut qu’il y ait un mauvais fonctionnement. Le carrelage est considéré comme séparable du gros-oeuvre (donc théoriquement garantie biennale) mais comme il ne peut pas « ne pas fonctionner », il rentre dans le cade de la garantie décennale.

Aussi, les risques liés à cette garantie sont similaires à ceux liés à la garantie décennale.

Notre conseil : dans les trois mois qui précèdent l’expiration de la garantie biennale, faites une inspection approfondie de votre bien.

Garantie assurance-dommage, la réponse ?

C’est la seule de ces garanties qui est imposée au maitre d’oeuvre, c’est-à-dire l’acheteur. L’assurance dommage-ouvrage a été mise en place pour lui permettre d’être systématiquement financé, en cas de travaux à effectuer.

L’assurance dommage ouvrage va s’appliquer en cas de défaillance du promoteur, mais aussi en cas de litige sur l’application d’une garantie biennale ou décennale.

En particulier, lorsque le constructeur ne répond pas aux mises en demeure d’exécuter les travaux, le propriétaire peut les engager lui-même au bout d’un délai de trois mois. L’assurance dommage-ouvrage entre alors en jeu pour financer ces travaux, l’assureur se retournant ensuite contre le constructeur.

C’est particulièrement important pour les sinistres liés à la garantie décennale lorsque la construction est en train de se dégrader : en cas de fissures importantes ou de problèmes d’infiltration d’eau, il faut réparer le plus vite possible (alors qu’un carrelage fêlé peut attendre…)

Assurance juridique complémentaire

Vu la complexité des dossiers de construction, il est possible que les montants d’honoraires des experts et des avocats dépassent les montants couverts par votre assurance juridique normale. Il est alors possible de souscrire une option supplémentaire dans le cadre de votre assurance dommage ouvrage.

Comme elle sera réservée aux sinistres liés à cette police d’assurance, son montant est proportionnellement nettement plus faible que celui d’une assurance juridique classique, qui couvrira tout, de votre problème de PV à un litige avec votre employeur.

Carrelage blanc légèrement fissuré
Les carrelages fissurés : une discussion sans fin avec les assurances, qui peut être résolue par une extension des garanties

Lors de la signature d’un contrat

Vérification des garanties

La première étape consiste à vérifier que les documents obligatoires, donc, entre autres les attestations d’assurance sont bien jointes au contrat de vente. Si vous financez votre projet par un emprunt, la banque s’en chargera, sinon c’est à vous de le faire.

Par contre, le contrôle de la banque est formel : elle s’assure de l’existence des documents, pas de leur réalité ni de l’exhaustivité des garanties et des couvertures. Vous pouvez, en cas de doute, vous adresser directement auprès de l’assureur pour obtenir une copie des documents. Et vous pouvez devez regarder les garanties données en détail.

Extension des garanties légales

En effet, il est possible que, commercialement, votre vendeur ait décidé d’étendre les garanties qu’il vous propose au-delà du minimum légal. Si cela a – théoriquement – un impact sur le prix, c’est aussi un point très positif, un signe a priori de qualité des travaux. Mais ce n’est pratiqué que par les promoteurs, sur les gros programmes.

Dans le cas inverse, celui d’une construction réalisée de gré à gré, vous pouvez tenter d’imposer cette extension.

 

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